DÚVIDAS SOBRE ESCRITURAS

01. Para aditar uma escritura de compra e venda, com mútuo e garantia hipotecária é possível admitir somente o comparecimento do mutuário e do credor hipotecário?

Entendo que é possível se o aditamento versar sobre o mútuo e a hipoteca. Os emolumentos incidirão conforme tabela se houver atualização do valor do mútuo. Se isso não ocorrer, os emolumentos serão relativos a uma escritura sem valor determinado.
 

02. É possível fazer uma escritura de doação onerosa de ascendentes para descendente, com anuência dos demais descendentes (filhos). O cônjuge de um dos descendente?
A doação dispensa anuência, desde que respeitada a parte disponível (50% do patrimônio dos doadores). No caso, a solução seria (podendo ser na mesma escritura), os seguintes atos:

1. Doação, com reserva de usufruto, de 50% ao filho que assumirá o encargo, dispensada de colação; de preferência, com cláusulas de inalienabilidade e de impenhorabilidade, enquanto persistir o usufruto;

 

2. Se fosse o caso, doação, com reserva de usufruto e sem encargos, dos 50% restantes a todos os filhos, em partes iguais (1/8 do todo ou 1/4 dessa metade a cada um), sem necessidade de anuência de cônjuges; aqui, aconselhável impor clausula de incomunicabilidade, mais, eventualmente de inalienabilidade e de impenhorabilidade, pelo menos enquanto persistir o usufruto; declarando, aqui, que, com a reserva de usufruto, e mais os encargos, os doadores ficam com meios bastantes à própria subsistência;

 

3. Com isso, os casais que concordam, podem, então, doar ao irmão e cunhado a nua propriedade que receberam, com o mesmo encargo de prestar assistência aos pais enquanto viverem, ficando a irmã casada com o dissidente dona de 1/8 do bem, sem comunicação ao marido, e, ainda, ciente de que remanesce o encargo legal de prestar assistência aos ascendentes, caso necessário, mesmo não sendo encargo expresso na doação.
 

03. Solicito informações sobre procedimentos e, também, opinião pessoal sobre "pacto antenupcial".

Os procedimentos para realizar o pacto antenupcial são os previstos nos artigos nº 1.653 e seguintes do Código Civil. Especialmente, deve ser por escritura pública (em Tabelionato de Notas) e deve respeitar as regras ali previstas.

Opinião pessoal? Bem, em primeiro lugar entendo ser absolutamente recomendável que se faça tal escritura antes do casamento, para:
a) assegurar clareza na relação do casal, quanto aos efeitos patrimoniais de seu casamento;
b) prevenir litígios posteriores, tão comuns hoje em dia, quanto à divisão dos bens do casal, em caso de separação, ou mesmo herança.

Recomendo, ainda, que os noivos examinem a situação em concreto, pois é possível estabelecer-se um regime misto, que não seja exatamente o tipo previsto no Código Civil, de forma estanque como COMUNHÃO UNIVERSAL, COMUNHÃO PARCIAL, REGIME DE PARTICIPAÇÃO FINAL NOS AQüESTOS OU SEPARAÇÃO. Pode-se, por exemplo, estipular, que o casamento será regido pela Comunhão Universal, ficando dela excluída uma casa de praia que pertença a um deles.

Assim, são muitas as nuances que podem ser apreciadas sobre o tema efeitos patrimoniais de seu casamento, a saber: a) prevenir litígios posteriores, tão comuns hoje em dia, quanto à divisão dos bens do casal, em caso de separação, ou mesmo herança.

Assim, são muitas as nuances que podem ser apreciadas sobre o tema.

04. É possível elaborar uma escritura de compra e venda de um imóvel que tem penhora judicial, com a concordância do credor da penhora?

Havendo referência expressa, na escritura, da existência da penhora, a escritura pode ser lavrada, até mesmo sem anuência do credor.
 

05. Qual a proteção que o investidor tem em concordar com escritura na fração ideal? O que representa escritura na fração ideal? Como exigir da empresa a escritura definitiva? Existe a possibilidade de escriturar sem a CND da obra?

O investidor em concordar com a escritura da fração ideal terá a garantia de se tornar o proprietário na real, ou seja, passa ser o dono, é aquele que figura na matrícula do imóvel como titular do bem, e isso é oponível contra todos. A escritura da fração ideal é na verdade a compra e venda do quinhão de terreno correspondente à unidade que o investidor está adquirindo no empreendimento em curso. Desse modo essa escritura já é a definitiva. A CND do INSS da obra somente será indispensável quando esta estiver concluída e o incorporador requerer a averbação dela na matrícula do terreno, no ofício imobiliário, e também a instituição do condomínio e a conseqüente individuação do edifício em unidades autônomas: cada unidade então será atribuída à pessoa que já tiver adquirido a fração ideal.
 

06. Qual o procedimento, na escritura pública, quando o procurador dos vendedores é o pai, dos menores impúberes que são compradores e querem reservar usufruto vitalício em favor da mãe?

Conforme sua pergunta a respeito de escritura pública, a transmissão deve ser efetivada observando-se a seguinte ordem:
1º - o procurador dos vendedores institui usufruto vitalício em favor da mãe;
2º - efetiva a venda da nua propriedade do imóvel para os menores. É preciso examinar a procuração. Ela deve conter poderes expressos para vender o imóvel e para transmitir domínio, direito, ação e posse.

 

07. É possível fazer uma Cessão de Direitos Hereditários por meio de escritura particular? Além disso, a representação dos herdeiros cedentes pode ser feita por procuração particular?

A cessão de direitos hereditários deve ser efetivada, sempre, por escritura pública. A mesma forma será exigida para as procurações.
 

08. Comprei um imóvel quando solteiro. Casei pelo regime da comunhão parcial de bens. Quero vender o imóvel agora. Preciso antes de transferir a escritura averbar no registro de imóveis o ato do casamento ou far-se-á tudo no momento da venda?

A averbação de seu atual estado civil é obrigatória no Registro de Imóveis. Neste tabelionato, em caso semelhante ao seu, o requerimento de pedido de averbação é feito juntamente com a escritura, assinado na mesma hora e encaminhado ao Registro com os demais documentos. Em outros tabelionatos pode acontecer diferente. Sugiro contatar com o tabelionato no qual será lavrada a sua venda.
 

09. Gostaria de saber na hora de comprar um imóvel quais as certidões ou documentos que deverei solicitar ao vendedor do imóvel. Favor me informar os nomes das certidões e os valores aproximados.

DO IMÓVEL:
• certidão atualizada da matrícula
• certidões negativas de ônus e ações reais e pessoais reipersecutórias
• certidão negativa de débitos municipais (IPTU, etc..)
• certidão negativa de condomínio (se for o caso - apartamento, box, sala, conjunto...)

DO PROPRIETÁRIO:
Se pessoa física:
• Certidão de casamento, CPF e Carteira de Identidade do casal, profissões, endereço completo;
• verificar se ele é estabelecido com firma individual; se for, deverá apresentar Certidões Negativas de Débito do INSS e da Receita Federal.

Se pessoa jurídica:
• Contrato Social e último Alteração de Gerência
• CND's do INSS e da Receita Federal
• Estes documentos são obrigatórios para a lavratura de escritura pública, sendo facultado ao comprador solicitar negativas do Foro (negativa de ações de matéria cível, falimentar, concordatária, da Fazenda Pública, negativas de condenação criminal, negativas de ações cíveis, criminais e fiscais), da Justiça do Trabalho, Justiça Federal, Negativa de Protestos, Quanto à Dívida Ativa da União é aconselhável levar os documentos a um Tabelionato para análise, antes de concretizar o negócio.

OBS: Quanto ao custo das certidões, não temos como informar, pois muda de um Estado para outro.
 

10. Em que situação é elaborada a Escritura publica de Cessão de Direitos Hereditários? E este tipo de escritura pode ser usada para fins de compra através de financiamento imobiliário (Caixa Econômica Federal)?

A escritura de cessão de direitos hereditários é feita quando o proprietário do imóvel falece e os herdeiros vendem o imóvel antes de fazer o inventário, ou durante o andamento do mesmo; neste caso, o cessionário (comprador) assume o lugar dos herdeiros no processo de inventário em relação aquele imóvel, e o formal de partilha é expedido em nome do cessionário. Acho pouco provável que a CEF aceite escritura de cessão, mas sugiro que peças estas informações diretamente com aquela instituição financeira. Outra alternativa seria os herdeiros iniciarem o inventário, solicitando logo um Alvará Judicial autorizando a venda do imóvel; desta forma é possível fazer a escritura de compra e venda ao adquirente, sem que este se envolva no processo de inventário.

 

11. E depois de lavrar a escritura, o que devo fazer?

Levar ao Cartório de Registro Competente, para que sua escritura seja averbada à margem da matrícula. Depois é só guardá-la.

12. E, então, quando eu passo a ser proprietário?

Somente após o registro de sua aquisição na matrícula do imóvel.
 

13. O que devo fazer, passo a passo, para proceder ao registro de aquisição na matrícula do imóvel e quais os documentos e dados necessários?

a) requerer a avaliação junto à Prefeitura Municipal;
b) requerer as certidões de ônus reais da matrícula, junto ao Cartório de Registro Competente;
c) pagar o valor do ITBI, ressalvadas as hipóteses em que a lei autoriza a efetivação do pagamento após a sua lavratura (imóveis localizados em outro município);
d) requerer o levantamento de IPTU dos últimos 5 anos, junto à Prefeitura Municipal;
e) lavratura da escritura (realizada no Cartório de Notas);
f) registro da mesma (no Cartório de Registro de Imóveis).
 

Quanto aos documentos e dados:

Quando pessoa física:
a) Carteira de Identidade;
b) C.P.F.;
c) certidões do imóvel;
d) qualificação completa, ou seja, nacionalidade, profissão, estado civil, regime de casamento, nome completo do marido ou da esposa e endereço.

Quando pessoa jurídica:
a) Contrato Social da empresa, acompanhado da última alteração contratual;
b) CNPJ;
c) os documentos exigidos no item que trata de pessoa física para os representantes legais da empresa;
d) certidão de quitação e contribuições federais, expedida pela Receita Federal, em nome da vendedora, se esta for pessoa jurídica e não comercializar imóveis;
e) CND (Certidão Negativa de Débitos) expedida pela Previdência Social (INSS) em nome da vendedora, se esta for pessoa jurídica e tiver objetivo social que não de construção, administração e incorporação de imóveis.

Quanto ao imóvel urbano:
a) seu documento (matrícula/registro);
b) formal de partilha (nos casos de inventário/falecimento);
c) IPTU do ano em curso, contendo as quitações.

Quanto ao imóvel rural:
a) certidão negativa do ITR (Imposto Territorial Rural) dos últimos 5 anos;
b) bem como o CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) emitido pelo INCRA com a prova de quitação do último imposto territorial rural, sendo que, quando o prazo para o pagamento ainda não tenha vencido, deverá ser fornecido o imposto correspondente ao exercício imediatamente anterior;
c) Certidão Negativa do IBAMA.
 

14. Quem é o responsável pelo pagamento de valores com escritura e registro de imóvel?

Não havendo acordo em contrário, as despesas com escritura e registro ficarão a cargo do comprador.
 

15. Quais são os riscos da inexistência do documento do registro do imóvel?

Você se lembra do ditado "quem não registra não é dono?” Se, quem compra o imóvel deixa de registrar a escritura pública, o vendedor continua a ser o proprietário para todos os fins e efeitos, podendo seus credores pedir a penhora e o leilão do imóvel para o pagamento das dívidas ou, ainda, pode o vendedor de "má-fé", vender novamente o imóvel para outra pessoa.